Ces SCPI qui ouvrent droit à des avantages fiscaux

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Il y a deux sortes de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : celles dites « de rendement », et celles appelées « fiscales ». Si ces dernières étaient au nombre de 100 à fin 2021, sur 210 SCPI au total, leur poids dans l’encours de ce placement reste faible – 4,6 % des fonds investis, selon l’Association française des placements immobiliers (Aspim).

La raison ? Il s’agit d’un placement de niche, essentiellement distribué par les grands réseaux bancaires et d’assurance à une clientèle avide de placements défiscalisants. Contrairement aux SCPI de rendement, qui sont diversifiées et achètent des actifs essentiellement tertiaires (bureaux, commerces, etc.), ces SCPI investissent exclusivement dans l’immobilier d’habitation. Et elles s’engagent à louer leur patrimoine pendant une période donnée en respectant les conditions des dispositifs fiscaux qu’elles visent. Car leur but est d’offrir à leurs souscripteurs une déduction ou une réduction d’impôt, comme s’ils étaient propriétaires d’un bien en direct.

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Il existe ainsi des SCPI Pinel (qui font l’acquisition d’immeubles neufs), des SCPI Denormandie (qui achètent de l’ancien en mauvais état et le restaurent), des SCPI Malraux (qui investissent dans de l’ancien de qualité dans des quartiers protégés et le rénovent), des SCPI de déficit foncier (qui misent sur la réhabilitation de l’ancien dégradé) et des SCPI monuments historiques (qui se concentrent sur des bâtiments classés).

Profit au premier souscripteur

Avant d’y placer votre épargne, sachez que ces SCPI fiscales ont une liquidité quasi nulle. Pour profiter de la réduction d’impôt, vous devez en effet conserver vos parts un certain nombre d’années jusqu’au terme de l’engagement du dispositif fiscal. Si vous souhaitez revendre avant, vous aurez le plus grand mal à trouver un acheteur, à moins de lui consentir une décote de prix très importante. Car la réduction d’impôt, qui dope le rendement de ces placements, ne profite qu’au premier souscripteur. L’administration fiscale vous demandera en outre de rembourser l’avantage fiscal, ce qui annihilera tout l’intérêt de votre investissement.

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Et même si vous conservez vos SCPI jusqu’à leur terme, vous ne récupérerez pas votre capital immédiatement. En effet, à la fin du dispositif fiscal, elles « s’autodissolvent » et revendent l’intégralité de leur parc immobilier, ce qui peut prendre de deux à trois ans. Elles remboursent ensuite leurs porteurs de parts avec les fonds récupérés. Deuxième point noir de ce placement : selon les cas, vous pouvez généralement espérer entre 1 % et 2,5 % de rendement brut, avant avantage fiscal, soit deux à cinq fois moins que les SCPI de rendement.

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