Le locataire d’un logement mis en vente bénéficie d’un « droit de préemption » : il a priorité pour acheter. S’il décline l’offre (qui doit être faite au moins six mois avant la date d’échéance de son bail), parce qu’il la trouve trop élevée, il doit quitter les lieux, et son propriétaire peut vendre à un tiers. Si le propriétaire ne trouve pas d’acquéreur et qu’il baisse son prix, il doit en informer l’ex-locataire, qui peut alors exercer un « droit de préemption subsidiaire ».
La jurisprudence (12-19.442, notamment) dit que le locataire qui exerce son droit de préemption initial ne peut se voir imposer de rémunération de l’agent immobilier, même si le propriétaire a eu recours à ce professionnel pour chercher des acquéreurs : ce n’est en effet pas l’agent qui a présenté le locataire, puisque celui-ci a la qualité d’acquéreur désigné par la loi. Mais qu’en est-il du droit de préemption subsidiaire ? La question a été posée pour la première fois à la Cour de cassation, dans les circonstances suivantes.
En juin 2016, M. et Mme X, bailleurs d’une maison dans l’Oise, notifient un congé pour vente à MM. Y et Z, avec une offre à 400 000 euros. Ces derniers la déclinent, car trop élevée, et libèrent les lieux, à l’issue de leur délai de préavis. Mais, intéressés par la maison, ils surveillent l’évolution de ses conditions de vente.
Compromis fictif ?
En juin 2017, les X confient à la société 5ème Avenue Immobilier un mandat non exclusif de recherche, au prix de 365 000 euros – auquel cette dernière ajoute 15 000 euros de commission. Les ex-locataires, quand ils en sont informés, se disent d’accord pour acheter, sans, naturellement, payer la commission.
Las, avant qu’ils aient eu le temps de signer, l’agence fait savoir qu’elle a trouvé des tiers, les W, prêts à payer 380 000 euros, mais différemment répartis : 370 000 euros net vendeur, plus 10 000 euros de commission. Les propriétaires ne peuvent qu’accepter, puisqu’ils y gagnent. Ils signent un compromis de vente avec les W. Les ex-locataires, qui pensent être victimes d’un compromis fictif monté par l’agence, dans le but de ne pas perdre toute commission, décident d’exercer leur droit de préemption subsidiaire. Ils paient 380 000 euros sans protester, mais ils saisissent aussitôt la justice pour réclamer le remboursement de la commission.
Les magistrats du fond jugent que, du fait qu’ils se sont « substitués » aux W, découverts grâce au travail de l’agence, ils doivent la commission. Ils jugent que seul le droit de préemption initial en exclut le paiement. MM. X et Y se pourvoient en cassation, et leur avocat, Me Damien Celice, proteste que l’agence n’a été d’aucune utilité pour eux, puisque le notaire devait de toute façon leur notifier la promesse de vente : quel qu’ait été son travail, ce n’est pas elle qui les a présentés aux X.
Il vous reste 18.24% de cet article à lire. La suite est réservée aux abonnés.
